ОСББ - Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (або як його називають європейці — кондомініум). Чому це краще ніж ЖЕК?

Переваги ОСББ:

• самостійна участь у формуванні свого бюджету;
  
• визначення об'ємів внесків на зміст будинку;
  
• вибір представників робочих спеціальностей, які робитимуть ремонтні роботи; підрядників (вивезення сміття, дезинфекція і ін.) і умови роботи з ними, вплив на якість послуг, що робляться ними, самостійне визначення черговості робіт по поточному ремонту будинку.
  

В результаті:

1. Підвищується зацікавленість, відповідальність і, як наслідок, ефективність управління загальною власністю, покращується житлово-комунальне обслуговування.
   
2. Колишній власник зобов’язаний взяти участь в першому після приватизації капітальному ремонті будинку — створення ОСББ «притягає» з місцевого і державного бюджетів засобу на капітальний ремонт будинку.
   
3. З ОСББ співвласники будинку набувають повноцінного представника своїх інтересів, як перед державними органами, так і перед комунальними службами і іншими юрособами.
   
4. ОСББ гарантоване отримання прибудинкової території у власність, або в оренду. Це позбавить від неприємностей при несанкціонованому будівництві на прибудинковій території передбачених місцевою владою будов в процесі ущільнення забудови.
   
5. Залучення додаткового доходу на зміст будинку з джерел, які раніше не були задіяні або ж «поглиналися» ЖЕК (оренда підвалів, послуги телефонної, телевізійної і інтернет-зв’язки, парковка у дворі та інше).
   

Найбільш популярні запитання та відповіді:

1. На яку зарплату може претендувати голова ОСББ у будинку, де більше 100 квартир?
Для того, щоб визначити об'єми заробітної плати глави ОСББ, необхідно враховувати багато чинників, тому знати лише кількість квартир недостатньо. Насправді, багато що залежить від свідомості і обов'язковості мешканців будинку, адже якщо усі громадяни піклуються про благоустрій місця, де живуть, то у глави ОСББ може бути досить пристойна зарплата, проте, якщо є присутнім великий відсоток неплатоспроможних мешканців, то глава ОСББ має бути готовий не лише вирішувати безліч проблем, але і почекати з високою зарплатою. Проте не усе так безнадійно, як може показатися на перший погляд, адже можна на зборах представників ОСББ скласти договір з низькою зарплатою, але з високими відсотками від залучення додаткових коштів на рахунок ОСББ (оренда підвальних і горищних приміщень будинку, розміщення реклами на фасадах будинку, через додаткових платників по послугах ОСББ для інших будинків, спонсорська допомога у вигляді безвідплатного фінансування ОСББ). Діяльність глави ОСББ нагадує роботу рекламного менеджера. Таким чином, зарплата керівника, незалежно від економічних можливостей майбутнього ОСББ може бути на високому рівні, оскільки безпосередньо залежить від особистих талантів і засобів які можна притягнути додатково на розрахунковий рахунок ОСББ. У разі, якщо ОСББ створюється в новобудові, де, як правило, велика частина квартир придбана забезпеченими людьми, то у глави ОСББ прекрасна можливість оформити гідний офіційний оклад. Як видно, в кожному випадку усе строго індивідуально.

2. Чим відрізняється управління ОСББ від ЖСК?
Спочатку необхідно розібратися, що кожен з термінів означає: ЖБК (житлово - будівельний кооператив) - ЖСК (жилищно-строительный кооператив - рос.), ОСББ (об' єднання співвласників багатоквартирного будинку) - ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома - рос.).

ЖСК це традиційний ЖЕК, на баланс якого віднесений житловий будинок. Відмінність ЖСК від ЖЕКу полягає в тому, що воно знаходиться ближче до мешканців будинку, проте наділено меншою кількістю повноважень, ніж ЖЕК (виділення коштів з бюджету). Відрізнити, ОСББ і ЖСК досить складно, проте, якщо заглибитися у визначення усіх норм, згідно з якими управляються ці структури, видно величезна різниця. Наприклад, ЖСК не припускає конкурентні ринкові стосунки. ОСББ є повною протилежністю: форма організації управління будинком передбачає принципи створення здорової конкуренції. ЖСК одноосібно надає як ЖЕК послуги мешканцям будинку, що визначає специфічну форму надання цих послуг. ОСББ же, навпаки, є представником мешканців в одній особі, який приводить найбільш оптимальних постачальників цих послуг залежно від фінансових можливостей мешканців дому.

3. Чи може бути головою правління особа ОСББ яка не прописана в будинку, що входить до ОСББ?
Поняття прописки у будинку та право власності на житло – різні поняття. Для того, щоб очолити ОСББ, особа має бути власником жилого або нежилого помешкання в будинку, де планується сворення ОСББ.Інша справа – управління даним будинком. Управляючим ОСББ може стати будь-яка зацікавлена особа, відносини з якою можна закріпити трудовим договором.

4. Чи необхідно підписувати окремі Договори на послуги з утримання буд і приб території, якщо ОСББ по закону не є Виконавцем послуг?
Створення ОСББ не відбирає у мешканців право на заключення як прямих договорів з постачальниками житлово-комунальних послуг, так і можливість заключення загальної колективної угоди з ними.

5. Для подання документів до суду на боржника достатньо лише рішення загальних зборів про затвердження тарифу та відомостей про те, що боржник проживає дійсно? Чи необхідні ще щось?
Так, цього достатньо. Детальніше даний процес описаний у законі "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку".

6. Навіщо створювати ОСББ?
Згідно з чинним українським законодавством, лише при створенні об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) можливе ухвалення спільних рішень в умовах спільного володіння майном за відсутності 100-відсоткової згоди. Це допоможе ефективному управлінню багатоквартирним будинком при наявності великої кількості мешкнців.

ОСББ – виступає в ролі юридичної особи, яка створена власниками житлових приміщень (приватизованих або придбаних квартир) та власниками нежилих приміщень. Мета такого формування полягає у використанні, належному управлінні, та утриманні спільного неподільного та загального майна.

ОСББ з`явилися в Україні в 1992 році, згідно із Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” (власники приватизованих квартир можуть формувати такі об‘єднання). У бвгвтьох країнах світу функціонують ОСББ (кондомініуми), які є основою організації спільного проживання людей.

7. Члени ОСББ, хто вони?
Членство в ОСББ надається фізичній або юридичній особі - власнику квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку.

Згідно ст. 9 Закону про ОСББ, членом об'єднання стають добровільно. Це можливо зробити:

• одночасно із створенням об'єднання при проведенні установчих зборів,
  
• індивідуально (за письмовою заявою), в будь-який момент.
  

Членство в об'єднанні розпочинається після згоди об'єднання. Порядок прийняття до ОСББ визначений у статуті.

Припинити членство в ОСББ можливо на підставі поданої письмової заяви власника приміщення або за інших підстав, зазначенних у статуті об'єднання.

Власники приміщень житлового комплексу, які не є членами ОСББ, можуть укладати з об'єднанням угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.

Більшість ОСББ вважають своїми членами всіх співвласників багатоквартирного будинку, але це не правильно. Правління ОСББ має сформувати реєстр членів об'єднання. Для цього правління збирає у співвласників відповідні заяви та правопідтверджуючі документи (це допоможе належно оформити членство співвласників в ОСББ). Краще це робити протягом загальних зборів, на яких вирішуються важливі питання діяльності ОСББ (капитальний ремонт, об`єми внесків і платежів членів об'єднання тощо).

Загальне оголошення та особисті повідомленея про скликання загальних зборів обов'язково інформує, що подання заяви та копій правовстановлюючих документів на квартиру є необхідною умовою визнання співвласника членом ОСББ, що надає йому право голосувати (подання заяв та копій документів власникам займає певний час, тому таке повідомлення необхідно здійснити заздалегідь –за два місяці до дати зборів).

8. Хто має право реєструвати ОСББ?
Згідно Закона України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та Порядку державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (затв. Постановою КМУ від 11 жовтня 2002 року № 1521), відносини, які виникають у сфері державної реєстрації ОСББ, регулюються Законом України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців", який діє з 1 липня 2004 року.

Дія Закону про реєстрацію (ч. 1 Ст. 3), поширена на державну реєстрацію всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності та підпорядкування, а також фізичних осіб - підприємців.

Ч. 2 Ст. 3 визначає встановлення законом особливостей державної реєстрації.

Ч.3 Ст. 3 встановлює , що юридична особа, для якої законом встановлені особливості державної реєстрації, набуває статус юридичної особи лише з моменту їх державної реєстрації у порядку, передбаченому законом про реєстрацію.

Ст. 8 Закону про реєстрацію (підписання статуту всіма членами об'єднання та нотаріального посвідчення їх підписів) не розповсюджується на ОСББ, тому що питання створення і реєстрації об'єднання врегульовані окремим спеціальним законом.

Ст.16 Закону про реєстрацію з метою забезпечення органів державної влади, а також учасників цивільного обороту достовірними даними про юридичних та фізичних осіб-підприємців створено Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців, включення відомостей є безкоштовним.
Держпідприємництво (лист від 11.04.2006 р. № 2797 “Про державну реєстрацію об'єднань співвласників багатоквартирних будинків”) рекомендує органу місцевого самоврядування на вибір 2 варіанти реєстрації ОСББ.

Якщо встановлений виконавчими органами порядок держреєстрації об'єднань у відповідності із вимогами закону про ОСББ, держреєстрацію новоутвореного ОСББ проводять згідно з таким порядком з наступним включенням відомостей про це об'єднання до Єдиного державного реєстру на підставі відомостей з реєстраційної картки (форма №6) та видачею свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи. Дата реєстрації об’єднання (у свідоцтві про державну реєстрацію юридичної особи єдиного зразка), є дата її реєстрації відповідно до свідоцтва про державну реєстрацію об'єднання, видана виконавчим органом.
Якщо виконавчий орган прийняв рішення про державну реєстрацію об'єднання відповідно до вимог закону про реєстрацію, необхідно дотримання при оформленні документів для реєстрації об'єднання окремих вимог закону про ОСББ, які не суперечать Закону про реєстрацію, а державна реєстрація юридичної особи - об'єднання відбувається шляхом внесення даних з реєстраційної картки (форма №1), безкоштовно, відповідно до вимог закону про ОСББ.
Держкомпідприємництво також вважає, що затверджений установчими зборами статут об'єднання не повинен містити відомості про його членів та може бути підписаний головою цих зборів, а його підпис (за законом) повинен бути посвідчений нотаріально.

Також слід зазначити нотаріально інші установчі документи (аби не витрачати зайві кошти) та зарезервувати найменування ОСББ у держреєстратора.

9. Як відбуваються збори та реєстрація змін до статуту ОСББ?
Скликання загальних зборів відбувається згідно статуту ОСББ. Єдиним винятком вважають норми, які діють прямо всупереч новому закону. (ст.10 ЗУ “Про ОСББ”).

Збори визнаються дійсними в присутності більше половини членів об‘єднання (враховується не площа квартир, не кількість голосів, а кількість осіб).

Зміни до статуту приймаються за згодою більшості (від ¾ загальної кількості, хто скількома голосами наділений – якщо статутом передбачено, що кількість голосів пропорційна площі квартир) - ч.2 ст.98 ЦКУ.

Змінений статут найкраще представити в новій редакції, що спростить роботу в майбутньому.

Статут підписують в присутності нотаріуса уповноваженою на те особою об‘єднання (голова зборів).

Подальша реєстрація змін передбачає дотримання об‘єднанням загальних правил закону “Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців” (за винятком сплати реєстраційного збору). Слід враховувати місцеву специфіку і практику (думки держреєстраторів в різних районах можуть бути різними з одного й того ж питання).

Державному реєстратору надають:

• типову реєстраційну картку (за підписом уповноваженої особи об‘єднання – голови правління). Необхідно додаткове уповноваження його представниками зборів на вчинення всіх необхідних дій з держреєстрації змін, що треба відобразити в протоколі) – кількість примірників визначається місцевими умовами, але закон передбачає наявність одного;
  
• прокол загальних зборів (оригінал або нотаріально засвідчена копія) – 1 шт;
  
• чинний статут (оригінал);
  
• статут в новій редакції або зміни до статуту, викладені окремим додатком до нього (оригінали, засвідчені нотаріусом).
  

Кількість необхідних нотаріально завірених копій статуту в новій редакції (після держреєстрації) залежить від місцевих умов, але їх необхідно надати до ДПІ, де на обліку знаходиться ОСББ, і банкам, де ОСББ є клієнтом – 2 екз.

10. Чи необхідна віза нотаріуса для засвідчення підписів всіх членів ОСББ на статуті?
Установчими зборами приймаються рішення про формування об'єднання і затвердження статуту. Останній формують, спираючись на типовий статут, затверджений наказом Держкомітету України з питань ЖКХ від 27.08.03 № 141 “Про затвердження типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і не житлових приміщень та управителя”.

Оформлювати та реєструвати усі документи, що засвідчують створення ОСББ можно на безоплатній основі, за процедурою, встановленою постановою КМУ “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 11.10.02 № 1521 (зі змінами).

Державну реєстрацію ОСББ проводить орган місцевого самоврядування за місцем знаходження об`єкту (багаквартирний дім). Представники органів місцевого самоврядування мають сприяти створенню ОСББ (Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Закон про ОСББ не передбачає обов`язкову наявність підписів всіх членів об'єднання на статуті та візи нотаріуса на підписах учасників установчих зборів, які підтверджують затвердження базового документу кожного ОСББ.

Наразі, норми закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців" від 01.07.04, щодо необхідності та нотаріального посвідчення підписів членів ОСББ на статуті суперечать нормам Закону України "Про ОСББ". Деякі експерти вважають, що вимоги Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців" щодо підписання статуту всіма членами об'єднання та нотаріального посвідчення їх підписів не стосуються ОСББ, оскільки формування і реєстрація регулюється окремим законом.

11. Можливе створювання ОСББ на декілька будинків?
За чинним законодавством з питань формування та діяльності ОСББ, в країні вживається термін "об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Це говорить про можливість об`єднання в одне ОСББ виключно співвласників одного багатоквартирного будинку.
Але, оскільки закон ще підлягає доопрацюванню, відсутні прямі вказівки на заборону формування ОСББ шляхом об'єднання співвласників більшої кількості багатоквартирних будинків.

За законом, ОСББ є юридичною особоюа, яку створили власники для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

За ч. 3 Ст. 4 «Закону про ОСББ»: "в одному житловому комплексі може бути створене тільки одне об'єднання".
Також, поняття "житловий комплекс" (Ст.1 «Закону про ОСББ») - є "єдиним комплексом нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс". Наприклад, у двох чи більше будинків є спільна котельня, дитячий майданчик, мережі, під'їзд для автомобілів та ін.). В такій ситуації "відокремлення" об`єктів неможливе тому їх розглядають як складові єдиного житлового комплексу.

Ст. 7 «Закону про ОСББ» підтверджує можливість формування ОСББ власниками квартир у різних будинках: вимагає в статуті ОСББ визначення підстави та порядку злиття об'єднання (якщо Закон дозволяє можливість злиття двох ОСББ двох будинків, за логікою, ОСББ може об'єднувати мешканців більше ніж одного будинку).

Ст. 5 Закону України "Про ОСББ" передбачена можливість реорганізувати житлово-будівельні кооперативі в ОСББ. А зазначені кооперативи мають право об'єднувати мешканців кількох будинків.

Наразі всі двозначні положення доопрацьовуються.